Майже кожен власник нерухомості, який починає здавати своє житло в короткострокову оренду, виходить з одного й того самого припущення: завантажити додаток, зробити кілька гарних фотографій, опублікувати оголошення — і відтепер гроші надходитимуть автоматично. Звучить просто. На жаль, реальність виглядає зовсім інакше, і Коріна, яка займається управлінням нерухомістю в компанії Rentaciti, щодня переконується в цьому.
Ми поговорили з нею про те, що насправді означає управління багатоквартирним будинком, у чому помиляються власники, коли намагаються все робити самостійно, і — що найголовніше — скільки насправді коштує поверхнево реалізована стратегія управління.
«У підсумку ти отримуєш ще одну роботу»
Перше, що роз’яснює Коріна, — це міф про простоту. «Усі вважають, що управління квартирою — це щось дуже просте, — каже вона. — Завантажуєш додаток Airbnb, викладаєш кілька гарних фотографій, і все — залишається тільки чекати, поки гроші надійдуть на твій рахунок».
Але за цим простим переліком ховається постійний потік справ, які не враховуються у початкових розрахунках прибутковості: гості з десятками запитань до, під час та після їхнього проживання; технічні проблеми, що виникають саме тоді, коли їх найменше очікуєш; технічне обслуговування; планове прибирання між виїздом та заселенням; а також підтримка, яка, якщо бути реалістами, має бути доступною безперервно.
«І коли ти це усвідомлюєш, виявляється, що ти фактично отримав другу роботу — надання цілодобової підтримки», — додає Коріна. Різниця полягає в тому, що на основній роботі у тебе є чіткий графік роботи. А коли ти здаєш квартиру в оренду, гостям байдуже, коли ти спиш.
Квартира — це товар. Бізнес — це щось інше
Це, мабуть, найважливіша відмінність для будь-якого інвестора в нерухомість, який розглядає короткострокову оренду як джерело доходу: багато людей купують квартиру, вважаючи, що це буде «пасивний дохід», а потім стикаються зі стресом, дзвінками в невідповідний час та проблемами, які виникають щодня.
«Люди помиляються, коли вважають, що квартира — це й є бізнес», — пояснює Коріна. «Ні. Насправді квартира — це лише товар, а справжній бізнес — це операційна діяльність: відгуки клієнтів, технічне обслуговування, грошові потоки, все, що пов’язано з управлінням».
Практичний наслідок цього є таким, якого мало хто з власників передбачає: дві однакові квартири в одному будинку, однакової площі та з однаковим меблюванням, можуть приносити абсолютно різний дохід. І перемагає не та, що має найдорожче меблювання. Перемагає та, за якою стоїть чітко визначена система управління та стратегія — ціни, що коригуються відповідно до сезону та попиту, швидке реагування на запити гостей, бездоганне та стабільне прибирання, а також правильне позиціонування на платформах.
Скільки насправді коштує управління квартирою без відповідної стратегії?
Тут все стає конкретним. Скільки втрачає власник, якщо квартира залишається порожньою або якщо він управляє нею без професійної стратегії?
«Більше, ніж люди думають — набагато більше», — без вагань відповідає Коріна. «А найцікавіше те, що ці втрати не виявляються одразу». Немає жодного рахунку, який би миттєво показував суму ваших втрат. Це відбувається поступово — у вигляді незайнятих ночей, незадоволених клієнтів і дедалі меншої кількості бронювань.
Різниця стає помітною лише в річному вимірі: річний дохід від двох квартир у одному й тому ж будинку може відрізнятися на тисячі євро. І знову ж таки, справа не в нових шторах чи дорогих меблях — все зводиться виключно до управління та стратегії ціноутворення й заповнюваності.
А що найіронічніше? «Багато власників торгуються щодо цих 20 євро комісії й втрачають набагато більше — тисячі євро щороку — через неефективне управління». Іншими словами, іноді ви зосереджуєтеся на економії коштів у неправильному пункті договору, водночас втрачаючи з поля зору те, що справді має значення: реальну віддачу від інвестицій.
Як на практиці виглядає «правильне» управління
Вже з простої розмови з Коріною можна виокремити чітку закономірність, яка відрізняє прибуткову квартиру від такої, що ледь окупається:
Стратегія динамічного ціноутворення, що постійно коригується з урахуванням сезону, місцевих подій та попиту — а не фіксована ціна, встановлена раз і назавжди.
Швидке спілкування з гостями 24/7, адже час реагування безпосередньо впливає на коефіцієнт конверсії бронювань.
Заплановане технічне обслуговування та прибирання — а не поспішні ремонти між двома бронюваннями.
Постійний моніторинг відгуків, адже репутація квартири на платформах бронювання формується — або втрачається — з кожним бронюванням.
Відстеження грошових потоків щомісяця, щоб ви точно знали, на якому етапі перебуваєте — не лише скільки ви заробили, а й скільки могли б заробити.
Все це не є «бонусом» для власника, який вже має роботу на повний робочий день та сім’ю, про яку потрібно дбати. Насправді це окрема професія — саме тому й існує Rentaciti.
Станьте господарем на Rentaciti
Якщо у вас є квартира в Кишиневі і ви вже зрозуміли, що самостійне управління нею забирає час, енергію і — головне — гроші, втрату яких ви навіть не помічаєте, рішення полягає не в тому, щоб відмовитися від цієї інвестиції. Рішення полягає в тому, щоб змінити особу, яка займається оперативними питаннями.
Rentaciti бере на себе саме ту частину роботи, яка визначає різницю між квартирою, що «зайнята більшу частину часу», та тією, що «повністю зайнята за адекватною ціною»: цінову стратегію, спілкування з гостями, технічне обслуговування, прибирання та чітку звітність щодо доходів. Ви залишаєтеся власником об’єкта інвестицій. Ми дбаємо про те, щоб ця інвестиція дійсно приносила прибуток.
Хочете дізнатися, на скільки більше ви могли б заробити, якби ваша квартира перебувала під професійним управлінням, а не просто була розміщена на платформі? Станьте орендодавцем Rentaciti, і давайте разом розрахуємо реальну прибутковість вашої нерухомості.
