Практически любой владелец недвижимости, начинающий сдавать свое жилье в краткосрочную аренду, исходит из одной и той же идеи: скачать приложение, сделать несколько хороших фотографий, разместить объявление, и с этого момента деньги будут поступать автоматически. Звучит просто. К сожалению, в реальности все обстоит совершенно иначе, и Корина, которая занимается управлением недвижимостью в Rentaciti, видит это каждый день.
Мы поговорили с ней о том, что на самом деле значит управлять квартирой, какие ошибки допускают собственники, когда делают все сами, и — что наиболее важно — сколько на самом деле стоит поверхностно разработанная стратегия управления.
«В итоге у тебя появляется вторая работа»
Первое, что разъясняет Корина, — это миф об удобстве. «Все думают, что управление квартирой — это очень просто, — говорит она. — Вы скачиваете приложение Airbnb, размещаете несколько красивых фотографий, и всё — вы просто ждёте, пока доход поступит на ваш счёт»
Но за этим простым описанием скрывается целый ряд вещей, которые не учитываются в первоначальных расчетах доходности: гости с десятками вопросов до, во время и после своего пребывания; технические проблемы, возникающие именно тогда, когда вы их не ожидаете; техническое обслуживание; плановая уборка между выездом и заездом; а также служба поддержки, которая, по сути, должна быть доступна круглосуточно.
«И когда вы это осознаете, вы, по сути, получаете вторую работу — круглосуточную поддержку», — добавляет Корина. Разница в том, что на основной работе у вас четко определенный рабочий график. А когда вы сдаете квартиру в аренду, гостям все равно, как вы спите.
Квартира — это товар. Бизнес — это нечто другое
Это, пожалуй, самое важное отличие для любого инвестора в недвижимость, рассматривающего краткосрочную аренду как источник дохода: многие покупают квартиру, полагая, что это будет «пассивный доход», а затем обнаруживают стресс, звонки в неподходящее время и проблемы, которые возникают каждый день.
«Люди ошибаются, когда думают, что квартира — это и есть бизнес, — объясняет Корина. — Нет. На самом деле квартира — это всего лишь товар, а настоящий бизнес — это операционная деятельность: отзывы клиентов, техническое обслуживание, денежный поток, всё, что связано с управлением»
Практический результат оказывается неожиданным для большинства владельцев: две идентичные квартиры в одном здании, одинакового размера и с одинаковой мебелью, могут приносить совершенно разный доход. И побеждает не та, у которой самая дорогая мебель. Победителем становится та, у которой хорошо продуманная система управления и стратегия — цены, корректируемые в зависимости от сезона и спроса, быстрое реагирование на запросы гостей, безупречная и качественная уборка, а также правильное размещение оборудования на платформах.
Сколько на самом деле стоит содержание квартиры без продуманной стратегии?
Здесь дело переходит к конкретным вопросам. Сколько теряет владелец, если квартира пустует или если он управляет ею без профессиональной стратегии?
«Убытки гораздо больше, чем кажется, — говорит Корина без колебаний. — И самое интересное, что они не сразу бросаются в глаза». Нет счета, который бы мгновенно показывал сумму убытков. Они накапливаются постепенно, в виде незанятых ночей, недовольных клиентов и все меньшего количества бронирований.
Разница становится заметной только на годовом уровне: две квартиры в одном здании могут иметь разницу в годовом доходе в тысячи евро. И опять же, дело не в новых шторах или дорогой мебели — все сводится исключительно к управлению, ценообразованию и стратегии заселения.
Что наиболее иронично? «Многие владельцы договариваются о комиссионных в размере 20 евро и теряют гораздо больше — тысячи евро каждый год — из-за неэффективного управления». Другими словами, иногда вы сосредотачиваетесь на экономии денег не в том месте договора, упуская из виду действительно важный момент: реальную отдачу от инвестиций.
Как выглядит «правильное» управление на практике
Даже в простом разговоре с Кориной становится очевидной разница между прибыльной квартирой и той, которая едва сводит концы с концами:
Динамическая стратегия ценообразования, постоянно корректируемая в зависимости от сезона, местных событий и спроса, а не фиксированная цена, установленная один раз и забытая.
Быстрая связь с гостями 24/7, поскольку время ответа напрямую влияет на коэффициент конверсии бронирований.
Плановое техническое обслуживание и уборка, а не поспешные исправления между бронированиями.
Постоянный мониторинг отзывов, поскольку репутация квартиры на платформах бронирования строится — или теряется — от бронирования к бронированию.
Отслеживание денежных потоков месяц за месяцем, чтобы вы точно знали, где находитесь — не только сколько вы заработали, но и сколько могли бы заработать.
Все это не «бонус» для владельца, у которого уже есть основная работа и семья, о которой нужно заботиться. Это, по сути, отдельная профессия — именно поэтому и существует Rentaciti.
Станьте хозяином жилья с Rentaciti
Если у вас есть квартира в Кишинёве, и вы уже поняли, что самостоятельное управление ею отнимает время, энергию и — самое главное — деньги, которые вы даже не считаете потерянными, решение не в том, чтобы отказаться от инвестиций. Решение в том, чтобы сменить того, кто занимается операционной стороной вопроса.
Rentaciti берет на себя именно ту часть, которая отличает квартиру, «занятую большую часть времени», от квартиры, «полностью занятой по правильной цене»: ценовая стратегия, общение с гостями, техническое обслуживание, уборка и четкая отчетность о доходах. Вы остаетесь владельцем инвестиций. Мы же гарантируем, что инвестиции действительно принесут прибыль.
Хотите узнать, насколько больше вы могли бы заработать, если бы вашей квартирой управляла профессиональная компания, а не просто размещала объявление на платформе? Станьте арендодателем на Rentaciti, и мы вместе рассчитаем реальную доходность вашей недвижимости.
