Практически любой владелец недвижимости, который начинает сдавать своё жильё в краткосрочную аренду, исходит из одной и той же идеи: скачать приложение, сделать несколько красивых фотографий, разместить объявление — и с этого момента деньги будут поступать сами собой. Звучит просто. К сожалению, реальность выглядит совершенно иначе, и Корина, которая занимается управлением недвижимостью в компании Rentaciti, видит это день за днём.
Мы поговорили с ней о том, что на самом деле означает управление многоквартирным домом, в чём ошибаются владельцы, когда пытаются всё делать самостоятельно, и — что самое важное — во сколько на самом деле обходится непродуманная стратегия управления.
«В итоге у тебя появляется вторая работа»
Первое, что разъясняет Корина, — это миф об удобстве. «Все думают, что сдача квартиры в аренду — это очень просто, — говорит она. — Скачиваешь приложение Airbnb, выкладываешь несколько красивых фотографий — и всё, остаётся только ждать, пока доход поступит на счёт».
Однако за этим простым перечнем скрывается непрерывный поток дел, которые не учитываются в первоначальных расчетах доходности: гости, у которых возникают десятки вопросов до, во время и после проживания; технические проблемы, возникающие именно тогда, когда их меньше всего ожидаешь; техническое обслуживание; плановая уборка в период между выездом и заездом; а также поддержка, которая, если смотреть на вещи реалистично, должна быть доступна круглосуточно.
«И когда ты это осознаешь, оказывается, что у тебя фактически появилась вторая работа — круглосуточная поддержка», — добавляет Корина. Разница в том, что на основной работе у тебя четко установлен рабочий график. А когда сдаешь квартиру в аренду, гости не обращают внимания на твой режим сна.
Квартира — это товар. Бизнес — это совсем другое дело
Это, пожалуй, самое важное, что нужно учитывать любому инвестору в недвижимость, рассматривающему краткосрочную аренду в качестве источника дохода: многие люди покупают квартиру, полагая, что она станет источником «пассивного дохода», а затем сталкиваются со стрессом, звонками в неудобное время и проблемами, возникающими каждый день.
«Люди ошибаются, когда думают, что квартира и есть бизнес», — объясняет Корина. «Нет. На самом деле квартира — это всего лишь продукт, а настоящий бизнес — это операционная деятельность: отзывы клиентов, техническое обслуживание, денежный поток, всё, что связано с управлением».
Практическое следствие этого явления зачастую ускользает от внимания владельцев: две одинаковые квартиры в одном и том же здании, одинаковой площади и с одинаковой мебелью, могут приносить совершенно разные доходы. И побеждает не та, в которой установлена самая дорогая мебель. Побеждает та, за которой стоит четко сформулированная стратегия управления: цены, корректируемые с учетом сезона и спроса, оперативное реагирование на запросы гостей, безупречная и стабильная уборка, а также правильное позиционирование на платформах.
Сколько на самом деле стоит управление квартирой без четкой стратегии?
Здесь дело становится конкретным. Сколько теряет владелец, если квартира стоит пустой или если он управляет ею без профессиональной стратегии?
«Больше, чем люди думают — гораздо больше», — без колебаний отвечает Корина. «И самое интересное в том, что эти потери не проявляются сразу». Нет такого счета, в котором сразу было бы видно, сколько вы потеряли. Это происходит постепенно — в виде незаполненных ночей, недовольных клиентов и всё меньшего числа бронирований.
Разница становится заметной только в годовом исчислении: годовая выручка от двух квартир в одном и том же доме может различаться на тысячи евро. И опять же, дело не в новых шторах или дорогой мебели — всё сводится исключительно к управлению, а также к стратегии ценообразования и заполняемости.
Что самое ироничное? «Многие владельцы торгуются из-за этих 20 евро комиссии и теряют гораздо больше — тысячи евро каждый год — из-за неэффективного управления». Другими словами, иногда вы сосредотачиваетесь на экономии средств в неверном месте договора, упуская из виду то, что действительно важно: реальную доходность инвестиций.
Как на практике выглядит «правильное» управление
Уже из простой беседы с Кориной можно выявить четкую закономерность, отличающую прибыльную квартиру от той, которая едва окупается:
Стратегия динамического ценообразования, постоянно корректируемая с учетом сезона, местных событий и спроса — а не фиксированная цена, установленная однажды и забытая навсегда.
Оперативная коммуникация с гостями круглосуточно и без выходных, ведь время отклика напрямую влияет на коэффициент конверсии бронирований.
Запланированное техническое обслуживание и уборка — а не спешные ремонтные работы между двумя бронированиями.
Постоянный мониторинг отзывов, ведь репутация квартиры на платформах бронирования формируется — или теряется — с каждым бронированием.
Отслеживание денежного потока месяц за месяцем, чтобы вы точно знали, в каком положении находитесь — не только сколько вы заработали, но и сколько могли бы заработать.
Все это — не просто «бонус» для владельца, у которого уже есть полная занятость и семья, о которой нужно заботиться. На самом деле это отдельная профессия — именно для этого и существует Rentaciti.
Станьте хозяином с Rentaciti
Если у вас есть квартира в Кишиневе и вы уже поняли, что самостоятельное управление ею отнимает время, силы и — главное — деньги, потери которых вы даже не замечаете, то решением проблемы не является отказ от этой инвестиции. Решением является смена лица, отвечающего за операционную сторону дела.
Rentaciti берет на себя именно ту часть работы, которая определяет разницу между квартирой, «занятой большую часть времени», и квартирой, «полностью сданной по оптимальной цене»: стратегию ценообразования, общение с гостями, техническое обслуживание, уборку и четкую отчетность о доходах. Вы остаетесь владельцем объекта инвестиций. А мы позаботимся о том, чтобы ваши инвестиции действительно приносили доход.
Хотите узнать, насколько больше вы могли бы заработать, если бы ваша квартира находилась под профессиональным управлением, а не просто была размещена на платформе? Станьте хозяином Rentaciti, и давайте вместе рассчитаем реальную доходность вашей недвижимости.
